华远地产计提减值13.5至16.2亿元 战略误判终为激进扩张买单

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

近日，华远地产股份有限公司（下称：华远地产）公布了2021年年度业绩预亏公告，预计全年归母净利润约为-4.8亿元到-6.9亿元，相较于2020年的4.14亿元同比下降达215.9%-266.6%；归母扣非净利润约为-5.7亿元到-7.9亿元，相较于2020年的2.89亿元同比下降达297.2%-373.4%。

作为老牌国资房企，华远地产自2018年逆势执行扩张战略后，一度踩着“三条红线”。而近两年，华远地产持续落实“去库存、降负债、增利润”九字经营方针，无奈此前战略误判“挖的坑”太深，情况改善有限，最终连续两年在项目减值上进行买单，且未来或许还有减值的可能。

项目变现净值低于成本 连续2年减值亏掉多年利润

对于资产出现大额减值导致亏损，华远地产将原因归咎于新冠疫情、调控政策的影响。称受新冠疫情不断延续、地产宏观调控政策及融资环境不断收紧、市场情况持续走低等因素的叠加影响，其开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期。

为降负债，加快销售及现金回笼，华远地产对部分项目进行降价促销，以至于项目的可变现净值低于成本。换句话说，此前高价拿地的项目，部分砸手里了，不得不亏本处理，为此华远地产将计提减值准备约13.5亿元至16.2亿元。

这对于2017-2020三年净利润之和仅17.25亿元的华远地产来说实在不算是一笔小数，几乎相当于过去3年白干了。而实际上，这并不是华远第一次大规模对项目计提减值损失，2020年4季度针对在长沙、西安、天津、佛山的9个项目合计计提存货跌价准备金额6.62 亿元。考虑到房地产开发周期的情况，在2020、2021年销售遇阻而不得不减值的项目大概多是在2017、2018、2019获取的项目。

（数据来源：公司公告、Wind）

而2018、2019年也正是华远地产激进扩张的两年。

战略误判 激进扩张

与金融街一起，作为北京西城区国资委旗下两大房地产开发企业，华远地产以往一直秉持“小而美”的战略错过了那些年房地产轰轰烈烈的发展机遇期，也被兄弟公司金融街远远甩在身后。

在万科喊出“活下去”的时候，地产老兵华远地产在本应该开始时收缩的2018年却又冲动地逆势扩张，拿地力度明显加大。

往年在克而瑞榜单中很少能看见其身影的华远地产，2018、2019年则频繁亮相。克而瑞发布数据显示，2018年，华远地产拿地金额为95亿元，拿地面积201.7万平方米，新增土地货值达到201.1亿元，位列行业第86位，较上年均有大幅增长。2019年，华远地产继续新增建筑面积240万平方米，拿地金额为87.2亿元，新增货值309亿元，在排行榜上继续提升位列81位。

2018、2019两年的拿地强度（拿地金额/销售额）分别为0.79、0.6，拿地面积/销售面积分别约为3、2，土储池子明显扩大。而照华远地产此前的开发进度看，当年拿地的项目多数再第二年才能进入销售，在2019、2020年的销售额确实有所提升，而销售均价却呈持续下滑态势。

（数据来源：公司公告、Wind）

土地成本、销售均价均下降的背后，是华远地产在那两年激进地进军了一些低能级城市，诸如佛山、银川、涿州、石家庄、任丘等，其中佛山项目就是在2020年减值了2.4亿元。

随着包括“三道红线”在内的调控政策的持续高压，事情在2020年开始起变化。作为国资房企，杠杆率持续走高的华远地产在2020年全踩中三道红线，剔除预收款后的资产负债率为83.9%，远高于70%的标准；短债比仅0.58，净负债率远远超过100%。降负债压力陡增，全年仅获取3个项目，合计建筑面积仅有95.6万平米。

“九字方针”改善有限 利润率持续下滑

截至去年9月30日，在得到华远集团120亿资金支持后，华远地产整体负债规模207.18亿。其中，短期有息负债76.47亿元，较2020年期末减少55.17亿元。剔除预收款后资产负债率74.68%，仍超70%，现金短债比1.08，净负债率116.48%。

随着降负债压力一起飙升的，还有一些项目的亏损压力。

诸如2018年华远通过最高限价15.53亿元拿下的佛山海蓝城项目，房天下数据显示目前的在售均价仅为11000元/平米，周边项目不少已经跌至9千左右。而4年前的楼面成本达到7689元/平米，在考虑配建租赁住房建筑面积16000平方米，以及4年沉淀的资金成本，项目亏钱也就不意外。

自2018年以来，华远地产的毛利率呈现出下滑趋势，而此前激进拿的项目结转的2020、2021年，毛利率更是大幅下降，2021年净利润率将为负。

尽管而近两年华远地产持续落实“去库存、降负债、增利润”九字经营方针，无奈此前战略误判“挖的坑”太深，情况改善有限，终在项目减值上进行买单。

截至去年9月底，华远地产土地储备货值达到近500亿元，而这其中包括涿州、任丘、天津、佛山、长沙、石家庄在内的项目，又有多少会面临减值的，目前看仍存在较大不确定性。