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碧桂园服务收购中梁物业全部股份中梁控股实控人杨剑为何急于变现？

来源：财联社时间：2022-02-13 09:19:02

碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。

财联社（广州，记者陈业）继收购蓝光嘉宝、富力物业及彩生活核心资产后，物管行业“并购王”碧桂园服务再次出手。

2月12日，财联社记者从不同渠道独家获悉，碧桂园服务已收购中梁物业全部股份，目前双方已签署相关收购协议。据知情人士透露，价格方面双方均较为满意。

据了解，中梁物业上市主体中梁百悦智佳并非中梁控股（02772.HK）旗下子公司，其实控人为中梁控股董事长杨剑。

中梁百悦智佳于2021年4月29日首次递表港交所，招股书于半年后失效。该公司于同年11月24日二度递表，并于12月23日通过上市聆讯，但迟迟未在港交所敲锣。

中梁百悦智佳第二次递交的招股书显示，截至2021年6月30日，其在管项目291个，签约管理项目508个，覆盖18个省、两个直辖市及三个自治区的154个城市；在管建筑面积为3320万平方米，超过半数来自中梁控股开发的物业。

招股书披露，2021年上半年，中梁百悦智佳收益为6.63亿元，同比增长207.3%；净利润为1.06亿元，同比增长307.7%。

对于杨剑为何将已通过上市聆讯的物管企业转让出去，有业内人士认为，或与其急于变现，为地产板块解困有关。出售物业板块后，杨剑或考虑通过借款等方式支持中梁控股偿债，助益公司发展。

最近一年，房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。去年下半年以来，全国楼市成交急剧降温，加之个别大型房企风险暴露引发全行业信用收缩，部分民营房企流动性出现阶段性紧张的状况。

在此背景下，部分房企实控人开始变卖旗下物管企业“救急”，物业行业并购潮涌。

同不少前几年激进扩张的民营房企类似，中梁控股目前的资金情况亦不容乐观。今年1月28日，标普将中梁控股的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

“中梁控股汇出资金以偿还1月份到期的2.5亿美元高级票据之后，其在2022年仍有大约10亿美元的海外到期票据，主要集中在第二季度和第三季度，需要依靠内部现金流偿还到期债务。”标普表示。

记者查询获悉，中梁控股今年仍有2笔美元债待偿还，最早到期的是一笔发行规模为3亿美元的票据，将于5月到期，票面利率为8.5%。

而中梁控股实控人选择将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，或因双方关系较为密切。招股书显示，2021年3月30日，碧桂园服务与中梁现代服务（中梁百悦智佳的前身）订立投资协议，前者通过附属公司碧桂园物业香港以约2.4亿港元的价格入股后者，成为中梁现代服务持股比例达6.24%的股东。

业内人士分析，基于当前房地产市场环境，资本市场对物管企业的估值已有所降低，中梁百悦智佳如果选择登陆港股，能否获得理想估值存在较大不确定性。而杨剑选择直接将中梁百悦智佳全部股份转给碧桂园服务，不仅能快速获得资金，同时由于碧桂园服务已是中梁百悦智佳的战略投资者，双方在估值、流程方面更容易达成一致。

去年11月，碧桂园服务再次配售约80亿港元。彼时，一位接近碧桂园服务的知情人士表示，当前市场存在很多机会，碧桂园服务或是为潜在收并购做资金上的准备。

财联社记者获悉，碧桂园服务曾与奥园健康接洽，有意收购奥园健康物业板块，但因交易条件未达成，其暂时退出了收购事宜。此次碧桂园服务收购中梁百悦智佳，在管面积将进一步扩大，有助于其实现5年营收超千亿的目标。

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