49家港股物业企业平均负债率44.94% 商管类负债率较低

截至4月11日，港股物业股普跌，当日最高跌幅超13%。

此前，49家港股物企已发布了2021年年报。

令人欣喜的是，49家发布年报的港股物企整体负债率相对较低，平均负债率约为44.94%。

不过，港股49只物业股的流动负债总额达1010.2亿元，超过千亿规模。其中，负债最高的是碧桂园服务，为247.91亿元，负债最低的是德商产投服务，为1.22亿元。资产负债率最高的是华发物业，为114.68%，资产负债率最低的是中骏商管。有7家物企资产负债率超过60%。

值得关注的是，流动负债最大的碧桂园服务，其营收也是在49家物企中最高的，以288.43亿元居于营收榜首，而营收最低的德商产投服务以2.53亿元处于行业末尾，其流动负债也是最低的，为1.22亿元。

可以看出，物企负债的高低与不同企业的规模扩张及业务发展模式有关。

作为轻资产运营的物企，44.94%的资产负债率不算高，但仍然要警惕风险。一位不愿具名的人士表示：“行业一方面需要设立负债率红线，避免盲目举债；另一方面要把握企业经营业务发展实际情况，确保偿债能力稳定，尽量不要超过企业承担能力。”

流动负债总额达千亿元　

根据已发布2021年年报的49家港股物业企业数据显示，港股物业企业流动负债排行前10分别是：碧桂园服务、世茂服务、融创服务、华润万象生活、保利物业、绿城服务、雅生活服务、建发物业、新城悦服务、金科服务。

值得一提的是，49家物业企业的流动负债总额达1010.2亿元，平均每家物业企业的流动负债约20.6亿元。其中，有11家物业企业流动负债超过了均值，占比为22.45%。其它的38家物业企业都处于平均负债之下。负债最高的是碧桂园服务，为247.91亿元，负债最低的是德商产投服务，为1.22亿元。

不过，资产负债率的数据让人颇感“意外”。在发布年报的49家物业企业中，资产负债率最高的是华发物业，为114.68%，资产负债率最低的是中骏商管，为20.15%。平均负债率约为44.94%。其中，超过负债率均值的有18家，占比为36.73%。其它31家物业企业均处于负债率均值以下。

一般而言，物业企业的资产负债率以60%为一个警戒值。值得关注的是，华发物业、金茂服务、银城生活服务、中海物业、浦江中国、京城佳业、建发物业的资产负债率均超过60%。

“对于物业企业来讲，负债率保持在60%以下是相对合理的，部分物业企业负债率超过警戒值，需要予以警惕。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示，物业是轻资产，资产负债率相对较低。

另外，负债率最低的是星盛商业与中骏商管，负债率分别为20.5%、20.15%。很巧的是，这两家是具有商管属性的物业企业。此外，金科服务的负债率也较低，略高于星盛商业，为25.95%。

49家物业企业中，资产负债率40%～50%的有17家，占比为34.69%；资产负债率30%～40%（不包括40%）的有20家，占比为40.81%；资产负债率30%以下的有5家，占比为10.2%。

负债与规模扩张、增值服务　

提供贷款给关联方有关　

“物业企业负债的高低与不同企业的规模扩张及业务发展模式有关。比如，一些物业企业大量并购其他企业，对现金要求较高，还有一些物业企业孵化期的增值业务投入需要大量资金。除此之外，也有一些物业企业增加的负债有可能通过贷款等方式提供给关联方。”汤晓晨表示。

在规模扩张上，碧桂园服务无疑是最舍得花钱的。去年，碧桂园服务仅收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产就分别斥资约72亿元、50亿元、33亿元，仅3家公司就为碧桂园服务增加了不小的管理面积。

数据显示，2021年，碧桂园服务新增6.17亿平方米合约管理面积，其中收并购渠道贡献的面积高达4.45亿平方米。

值得一提的是，资产负债率最高的华发物业成为了49家物业企业中的“焦点”。

而拉高华发物业2021年资产负债率的主要原因是一笔不低的银行借贷。

华发物业方便表示：“流动负债包括受若干限制性契诺所归限的银行借贷5.04亿元。”

事实上，从2020年开始，华发物业的负债率就开始直线上升。2018年～2021年，华发物业服务负债率分别为43.18%、64.39%、135.04%、114.68%。

不过，和华发物业同样引人关注的就是具有商管性质的中骏商管与星盛商业了，他们的资产负债率排名倒数第一第二，倒数第三的是资产负债率25.95%的金科服务。

众所周知，商业物业的特点就是毛利润相对较高。

中骏商管方面的人士告诉中国房地产报记者，“中骏商管是净现金的公司(现金水平高于负债），有关负债只是日常营运所产生的应付账项，目前并沒有任何负债。”

在汤晓晨看来，“整体而言，当前商管物业企业对外扩张相对温和，对资金的需求度不如其他综合性物业企业高。市场上商管物业企业优质标的稀缺，商管物业企业对外并购相比住宅物业更低。”

不同为商管物业企业，金科服务较低的资产负债率也同样引人注目。

从2021年年报可以看出，金科服务上市募集资金仍有剩余，现金较为充裕。

金科服务在收并购上是比价谨慎的。“我们整体公司预判,当时整个并购的成本是很高的,市盈率超出了一个不太理性的状态。所以我们通过储备能力,采取小步快跑的步伐,实现了我们去年的业绩增长。”金科服务执行董事兼董事长夏绍飞在业绩会上表示。

中房报记者梁笑梅北京报道