中交地产“16天12板”后股价连跌三日，2021年“三道红线”全踩、净利三连降

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

“16天12个涨停”的“妖股”中交地产(000736.SZ)，令人意外地股价连跌两日后，于4月19日晚间，再次发布关于公司股价交易异常波动的风险提示公告。

但4月20日开盘，中交地产的股价还是直接跌了8.03%；至10时02分，直接跌停。下午股价仅偶有微弱回升迹象，但仍以跌停收盘报17.85元，总市值约124.13亿元。

至此，最近三个交易日的连续跌停，已让中交地产总市值蒸发约28.77亿元。这与其此前已“疯狂”了一个月的股价表现，形成巨大反差。

今年3月16日，中交地产的股价突然“飞起”，至4月15日一个月涨幅高达282%；至今曾在16个交易日里共录得12个涨停板，被市场称为2022年地产第一“妖股”。

中交地产的股价走势也曾引来深交所的关注函，询问公司是否存在应披露而未披露的重大信息，是否有重大影响事项，是否涉嫌内幕交易的情形，但其对这些质疑均予以否认。

转折出现在4月18日午间，中交地产突然上演“天地板”行情，股价开始一路下滑到跌停直至收盘，至今日收盘即连跌三日。

而看业绩基本面，2021年中交地产净利润降同比下降17.5%、已连续三年下滑；同期“三道红线”全踩，账上现金对一年内即期债务缺口达79.13亿元。

2022地产第一“妖股”：16天提12个涨停板

结合往期公告来看，自3月中股价突然走高至今，中交地产曾六次发布公司股价异动风险提示公告；其中在4月单月就占了四次。

这皆因中交地产在二级市场的魔幻表现，今年开年至3月中旬，中交地产的股价十分平稳，大致在5.3元至8元之间浮动。

但从3月16日起，中交地产股价突然从最低点的6.3元逐步上涨。即使在4月14日晚间发布了一份“增收不增利”的年报，也仍未能阻挡其股价的涨跌。

4月15日开盘，中交地产股价高开后涨幅一度收窄，但午后急速拉升。当日收盘报24.42元，总市值169.82亿元；静态市盈率达到72.07，已远高于其他地产企业个位数的平均市盈率。

拉长时间线来看，3月16日至4月15日一个月里，中交地产股价区间振幅高达282.68%；期间还频现多个涨停板，最终在16个交易日里共计录得12个涨停。

中交地产3月以来股价走势，数据来源：雪球

“地产板块股价整体上涨主要受政策面改善影响，现在市场主要是看预期，但资金可选择的优质标的又不多。中交有央企身份加持，更容易成为资金锁定的对象。”一位不愿具名的地产分析师告诉搜狐财经。

国信证券最近发布的题为《博弈还是价值？两种视角下的地产股行情演绎》的研报中也曾指出，本轮地产股上涨的原因，是基本面出现超预期下行，突破了箱体下限，房地产基本面失去了以往的韧性，政策基调出现确定性的转向。

国信证券认为，在此之下，小市值国央企、边际改善的民企是最佳选择，预计是二季度的主线视角。

针对市场诟病的中交地产的业绩，在这位分析师看来，“业绩上虽然净利下跌，但对比现在很多房企发布的年报来看，相较而言还算比较正常。”

不过，也有券商从业者坦言，“这类基本面不太好的地产股出现如此大规模上涨现象，或也要考量是否有人在故意在炒热度。”

结合资金流向情况可看出，在中交地产汹涌的股票交易中，买入资金比较分散；卖出资金则都是大额，且基本是机构卖出，如国元证券上海虹桥路营业部、国泰君安上海江苏路营业部频繁登上龙虎榜。

实际上，3月以来A股房地产板块持续上扬，包括渝开发、京能置业、中华企业等地产股也均有涨停。即使如阳光城这样已被列入“暴雷房企”名单的股票，也曾录得“8天7涨停”。

“被资金选中或还有另一因素，当前A股上市的的央企开发商仅有招商蛇口、保利发展、大悦城控股、中交地产、华侨城A这5家。相比来说，中交地产盘子最轻，容易拉起。”也有TOP30房企的内部人士表达了这样的观点。

中交地产在多份股价异动风险提示公告中也坦言，公司股价近期波动幅度大，估值高于同行业上市公司水平。而股票价格受多种因素影响，包括宏观经济形势、行业政策、公司生产经营情况、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面。

中交地产提醒投资者，“应充分了解股票市场风险，审慎决策、提高风险意识。”

伴随着房地产板块整体回落，形势在4月18日午间发生变化，包括中交地产、南国置业、渝开发等多股走出“天地板”行情，当日中交地产跌停收盘。

至今日收盘，中交地产已连跌三日、总市值累计蒸发约28.77亿元。

少数股东三年分走16.31亿元净利润

涨涨跌跌，股市常态。而在股价飞涨时，外界对中交地产最大的质疑却是其“德不配位”。

这源于中交地产在业绩面的惨淡表现，最新的2021年，其实现总营收145.2亿元，同比增长18.23%；利润总额15.22亿元，同比增长4.00%。

但同期净利润却仅为7.39亿元，同比下降了17.5%。年报中，中交地产并未解释造成净利下降的原因。

而从财务数据角度拆解来看，2021年中交地产缴纳了高达7.83亿元的所得税费用，较2020年同期的3.49亿元增长37.93%。即所需扣除的这部分费用，就直接占了当期中交地产利润总额的51.44%。

最终，2021年中交地产分到上市公司头上的归母净利仅为2.35亿元，同比下跌32.19%；余下的5.03亿元净利润，则全被少数股东分走。

而自2019年开始，中交地产净利润开始“三连降”，由11.21亿元一路下滑至7.39亿元。三年时间里，少数股东每年分到的净利润均远超上市公司，累计分走16.31亿元、占三年总净利的59.18%。

导致这一局面的原因，或是中交地产也实施房企普遍采用的合作开发模式。中交地产似也意识到了这一模式的弊端即更多的利润均被合作方分走，已在有意提高自身权益占比。

据克而瑞数据，2021年中交地产土地投资力度未减，拿地销售比达到了0.69，明显高于百强房企平均值0.25。

具体到年报数据，中交地产2021年新增24个项目、对应新增土储总建面371.7万平方米，新增土储总价388亿元。据此计算，全年新增拿地权益比例为81%，相较2019年的65%、47.1%的权益比明显提升。

截止2021年末，中交地产共拥有剩余可开发土储建面1787.7万平方米、中西部占比达到48.1%；土储权益比由2019年的65.4%，上升到2021年的71.1%。

虽然利润端承压，但2021年中交地产销售业绩保持增长，实现全口径销售金额560亿元，同比增长5.07%。权益口径的销售额为398亿元，也同比增长7.3%。

不过，中交地产存明显偿债压力。亿翰智库数据显示，截止2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.7倍，即“三道红线”全踩。

同期，中交地产短期借款为8.89亿元、一年内到期的非流动负债177.86亿元；对应的账面上现金及现金等价物约107.62亿元，较前述一年内即期债务还有79.13亿的缺口。

中交地产还出现了借款展期的情况，年报披露的股权结构显示，央企中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）通过中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”），持有中交地产53.32%的股权。

2021年年初，中交地产曾审议通过关于向关联方借款额度的关联交易议案，2021年度内拟向中交房地产借款不超过100亿元，借款年利率不超过10%。但当年12月13日，中交地产提出，对中交房地产提供给公司的35.8亿元借款展期。

在股价高涨之时，中交地产的二股东重庆渝富资本运营集团有限公司也有减持动作。最新的4月13日公告显示，重庆渝富在2021年9月11日到今年4月12日之间，通过集中竞价交易，累计减持了1197.07万股，对中交地产持股比例从10.69%降至8.96%。

公告披露的减持均价为7.07元，即重庆渝富合计“套现”了8463.3万元。另据中交地产同日披露，重庆渝富还计划继续减持公司股份不超过2086.3万股，减持价格将视减持实施时市场价格确定。