2021物业年报盘点·营收｜48家上市物企营收均实现正增长，净利润增速却明显分化

当房企业绩在2021年遭遇滑铁卢时，物业企业则是一片丰收。

据嘉和家业统计，截至目前，已披露年报的48家上市物业企业营业收入总额达1740.93亿元，企业平均营收为36.27亿元，营业收入较2020年同期平均增长44.5%。较2020年40家物业上市企业40.2%的平均营收增速上升了3个百分点，上市物企营收能力进一步提升。

值得注意的是，在行业整体营收增长的同时，物业企业之间的营收差距却在进一步拉大，2021年唯一一家营收突破200亿元的企业碧桂园服务，是排在最后一名德商产投服务的114倍。

营收增长迅猛

业绩大幅增长，成为2021年上市物业企业的共性。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至目前48家已公布业绩的物企中，2021年营收全部实现了正增长，增速基本维持在40%以上，其中合景悠活、方圆生活服务、德商产投服务、碧桂园服务、和泓服务等增速均超过80%。

以合景悠活为例，2021年实现总营业收入32.55亿元，以114.6%的同比增长在行业领跑，主要由于大手笔收购雪松智联、上海申勤物业及广东特丽洁环境工程等，收并购并表在带来面积跨越式增长的同时，营收也得以飞速增长；德商产投服务也在2020年8月收购中能集团，面积增长叠加资源整合后，企业非住物管与增值服务收入增长显著，从而实现了整体营收的跃升。

需要指出的是，物业企业之间的营收差距进一步拉大。2021年碧桂园服务实现营收288.43亿元，是唯一一家营收突破200亿元的企业，是第二名雅生活服务（140.80亿元）的两倍，是营收最后一名德商产投服务的114倍，稳居板块首位，

具体来看，碧桂园服务营收之所以领先行业，一方面由于其收入来源更加多元，2021年除物业管理服务收入之外，其他多项收入均在报告期内实现较大的突破。如城市服务业务收入由8.84亿元提升至45.3亿元，贡献度达到15.7%；商业运营板块的收入达6.54亿元，贡献度提升至2.3%；社区增值服务收入为33.27亿元，占比提升至11.5%。

另一方面，作为2021年物业行业的 “收购王”，碧桂园服务先后收购了蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐、财信智慧服务等13家企业，规模扩张为业绩的增长奠定坚实基础。

2021年营收超过百亿元的除碧桂园服务外，还有雅生活服务、绿城服务、保利服务和招商积余。与此同时，头部6家物业企业合计营收达857.28亿元，贡献了48家上市物业企业总收入的49.24%。收入在平均数以上的物企仅12家，仅占总数的25%。

“营收增长的基础是规模扩张，过去一年并购成为物业服务企业管理面积增长的首要驱动力。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟4月28日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，在规模扩张方面，头部物业企业在资金与资源整合方面更具优势，从而导致过去一年营收的两极分化，相应的行业集中度也在进一步提升。“未来，头部效应将愈加明显。”

从市值规模来看，截至4月27日收盘，市值超过千亿港元的仅碧桂园服务一家。而去年市值超千元的物业企业除碧桂园服务外，还有恒大物业和华润万象生活。受而母公司流动性危机以及行业环境影响，包括融创服务、恒大物业等多家物业上市企业市值不断下跌，其中佳兆业美好市值更是不足10亿元，相比2020年底大幅下跌247%。

值得注意的的，在2021年营收排名前十的物业企业中，国资背景的物业企业占据40%，包括中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务等。

对此，嘉和家业在报告中指出，在房地产行业震荡下行的背景下，具备国资背景的物业企业，一方面母公司的稳健发展能够带来稳定优质的业务增量；另一方面，在承接公建、城市服务项目上具有优势。此外，国企也在不断推行激励机制、创新模式，激发市场活力。

净利增速分化

近年来，社区增值服务一向被看作是物业企定创收的利器，疫情的爆发更加速了企业朝此方向挺进。在已公布2021年业绩的48家物业企业中，36家公布了具体业务收入情况，其中社区增值服务平均收入增速达77.3%，远高于物业管理服务（40.5%）与非业主增值服务（30.7%），成为物业企业营收增长重要动因。

以金科服务为例，2021年其社区增值服务增速高达566%，缘于在社区增值服务板块的渗透率、复购率以及服务能力的持续提升。2021年，金科服务在社区团购、旅居综合服务等子业务均实现了跨越式的增长，尤其旅居综合服务板块一方面打造旅游发展新模式，一方面整合上下游资源、盘活存量资产以发展租售业务，旅居综合服务实现收入7.36亿元。

“当前业主增值服务已成为推动物业服务企业发展的第二增长曲线，未来这个趋势将继续延续。”

牛晓娟告诉《每日经济新闻》记者，从2021年百强物业企业数据看，业主增值服务收入占比超过非业主增值服务，成为多种经营收入增长主要动力。实现第二增长曲线的稳步前进可以从几个方面推进，首先是做实基础服务，稳定基础物业服务基本盘；其次是做精垂直细分领域的服务，比如生活服务业务、空间服务、到家服务、房地产经纪业务等；最后是借力科技打通多场景服务，实现数据沉淀与业务迭代优化。

不过，尽管2021年物业服务企业营收有了大幅增长，资本市场对整个行业也持续看好，但受制于第三方收并购标的影响，物企净利润率的下降也是不争的事实。

嘉和家业统计报告显示，2021年48家上市物企净利润总额达229.44亿元，平均净利润4.78亿元；从净利润增速看，2021全年物业平均净利润增速48.6%，其中40家企业均实现净利润正增长，而包括第一服务控股、佳兆业美好、朗诗绿色生活等8家物业企业则为负增长。

需要指出的是，第一服务控股与佳兆业美好营收与盈利增速呈现巨大剪刀差，净利润增速与营收增速差值超110%。“2021年下半年房地产市场普遍低迷，企业应收房地产行业客户的若干应收款项确认重大预期信贷亏损拨备，导致净利润同比下降。而出现负增长大多受房地产母公司影响明显。”嘉和家业在报告中指出。

与此同时，2021年上市物业企业平均净利率为12.9%，低于2020年同期的13.5%，行业平均盈利水平有所下降。

“一方面，去年下半年房地产行业下行明显，物业企业针对房地产客户计提应收款项预期亏损拨备增加。”嘉和家业报告指出，另一方面随着市场化进程的推进，物业企业第三方项目占比提升，竞标中物企会对收费标准做出小幅调整，一定程度上使第三方项目利润略低于母公司交付。叠加社保减免政策到期，人力成本上升等因素，行业平均净利率有所下降。

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺