全球观点：富人忙着买房，北上广深掀起“豪宅热”，打新客：没见冷清过

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" 争取成交，忙完这一次，今年就收手 "，在国庆假期来临之前，资深房产中介小龙（化名）鼓足干劲，按照往年的经验，这本应是他一年中最忙碌的一段时间，但他却没有等来属于他的黄金周。

根据克而瑞研究中心数据，国庆假期广州商品住宅成交 6.0 万平方米，同比下降 21%。" 今年市场比往年差不少 "，小龙愈发羡慕起了卖豪宅的同行，" 豪宅卖得不错，今年比去年更好了 "。

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" 卖爆了 "，广州一名豪宅中介告诉时代财经，整体市场低迷，但豪宅板块比较稳定。

根据易居企业集团的报告，位于广州市黄埔区的科城山庄在国庆前夕推新，在单价上涨 1 万元 / 平方米、总价最高接近 1300 万元的情况下，推新首周去化率高达 83%，而同期推新的 9 个楼盘整体去化率仅 31%。

此外，克而瑞广佛区域的数据显示，今年 4 月份仅凭 PPT 开盘卖爆的海珠区千万级豪宅琶洲南 TOD 项目，国庆假期推新去化率达到 58%，同期 11 万 / 平方米以上单价段的顶豪平均去化率为 58%，而 5 万 / 平方米以下的楼盘去化率未超过 21%。

尽管交易标的都是 70 年产权的住宅，但豪宅向来被视为一个独立的细分领域，尤其近两年整体市场低迷，更突显了豪宅市场的独立性，而豪宅中介也在感受着其他中介难以感受的市场温度。

市场降温，豪宅不冷

" 打新五次，终于上岸前海颐城栖湾里 "，林仲（化名）是深圳的一名豪宅客，看的基本都是总价千万级别的房子。从 2020 年底开始，他跑了近二十个新盘，遍布南山、福田、龙华、（龙岗）坂田和光明，见证了深圳市场由热转冷，但他参与过打新的楼盘都不冷清。

" 打新 " 原本是一个股市概念，指 " 新股申购 "，而不少投资者参与 " 打新 " 是希望新股上市后股价上涨，再卖出股票变现从而获利。由于一手房限价，房地产市场出现一手房价和二手房价倒挂的现象，" 打新 " 也出现在楼市里。

深圳豪宅盘持续火热的一部分原因来自于一二手房价的倒挂，这甚至导致 " 日光 " 现象的出现。克而瑞深圳区域在一份报告中指出，豪宅盘之所以能够日光，一是因为房价倒挂明显而 " 获利空间大 "，二是豪宅 " 占据城市核心区域的地段，享有优质的自然景观资源 "。

以林仲最终购买的颐城栖湾里为例，9 月 28 日开盘推出 352 套千万级住宅，总价最高超过 2600 万元，均价 10.25 万元 / 平方米，与周边二手房价存在 4-5 万元 / 平方米的价差。由于客户数量远多于房源数量，颐城栖湾里最终通过摇号确定选房顺序。克而瑞深圳区域的数据显示，开盘当天颐城栖湾里成功卖掉 347 套，去化率 98.5%，接近 " 日光 "。

而比颐城栖湾里早一个星期开盘的招商玺家园则实现了当日清盘。9 月 21 日，位于深圳蛇口太子湾片区的招商玺家园推出 604 套起步总价为 1244 万元的豪宅，招商玺家园宣布售罄，总货值超过 100 亿元，成为深圳今年第二个 " 日光 " 的豪宅新盘。根据克而瑞深圳区域的数据，招商玺家园价格倒挂更为明显，与周边二手房实际挂牌价存在约 8-10 万元 / 平方米的巨大价差。

林仲告诉时代财经，虽然他所关注的豪宅市场热度不减，但市场整体降温也影响了购房心态：" 刚开始看房那会儿很想上车，感觉是个新盘就想买，因为那个时候楼市很火，大家都在说只要买了就能赚，不管买哪里。楼市降温以后，再加上看的盘多了，就淡定了很多，考虑得更全面了，也学会了对比、权衡和分析 "。

克而瑞地产研究中心的数据显示，国庆期间深圳有 5 个楼盘开盘，一共推出 2947 套房，去化 652 套，去化率为 22%，而 2020 年、2021 年国庆期间的去化率分别为 39% 和 55%。

不止北上广深，三四线也有豪宅热

不止广州和深圳，北京多个豪宅楼盘也选择在国庆节前开闸入市，而由于市场反应热烈，导致国庆假期可供选择的房源所剩无几，甚至断货。

以北京市朝阳区的中建玖合府为例，9 月 30 日，中建玖合府在选房的第一天便 " 日光 "，而受捧的主要原因是地段优质和房价倒挂。

时代财经了解到，项目由 10 栋商品住宅楼组成，全部 412 户商品住宅将在首次开盘中推出，面积介于 143 平方米至 235 平方米，其中至少 95% 的房源面积超过 165 平方米，均价达 11.7 万元 / 平方米，但由于中建玖合府是共有产权房，买家只能购买并持有 90% 产权份额，按照以上的购房条件，中建玖合府大多数房源的总价或将超过 1900 万元。

贝壳找房显示，中建玖合府周边的次新房太阳公元，均价接近 15.9 万元 / 平方米，临近的红玺台更是超过了 16.3 万元 / 平方米，即便是楼龄超过 10 年的丰和园二手房均价也已接近 13.4 万元 / 平方米。

火的不止是一线城市，时代财经调查发现，天津、合肥、温州、南宁和福州等城市，在整体市场低迷的情况下同样传出豪宅畅销的消息。

其中，位于浙江温州的招商保利天樾玺在国庆假期 5 天内实现了 3 亿元的销售额。贝壳找房显示，该楼盘的参考单价为 4.46 万元 / 平方米，超过温州整体房价的 2 倍，部分房源总价达到了 1850 万元 / 套。

而克而瑞广西区域的数据显示，位于广西南宁的万科瑧湾悦亦在国庆假期前三天累计销售超 7000 万元，该楼盘单价为 2.35 万元 / 平方米，而南宁整体房价仅超过 1.1 万元 / 平方米。不过，南宁当地的资深业内人士告诉时代财经，" 瑧湾悦卖得好我认为是因为万科瑧山悦是一个价格不降反涨的楼盘，现在二手房价比开盘价升了不少，而且有价无市，万科瑧湾悦是南宁第二个万科臻系产品 "。

福州方面，根据吉屋网的信息，9 月 30 日开盘的豪宅盘国贸天琴湾，在开盘不到两天成功卖掉 126 套，去化率 70%，而目前已去化 90%，该楼盘的精装备案均价 5.58 万元 / 平方米，总价介于 1100-1700 万元之间。

在今年 6 月的一份报告中，克而瑞地产研究中心指出，今年上半年，新房市场改善继续进阶，刚需产品市场份额明显缩水，一线城市主力面积段由 90 平方米以下升级为 90-110 平方米，二线、三四线城市 140 平方米以上大面积产品走俏。

该报告续指，在财富阶层在资产保值的诉求下，豪宅市场韧性较足，前 5 月总价千万级豪宅成交套数同比仅下跌 14%，深广宁杭等城市顶豪成交依然坚挺，深圳 3 千万以上豪宅成交同比翻番，单价 10 万元以上豪宅成交同比增长 53%。