世界观点：四因素影响 10 月 LPR 保持不变，多地首套房贷利率进入“ 3 时代”

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022 年 10 月 20 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.65%，5 年期以上 LPR（以下简称 5 年期 LPR）为 4.3%。以上 LPR 在下一次发布 LPR 之前有效。

因为 9 月存款利率下降，市场预期 10 月 5 年期 LPR 有单边调降的可能，但最终 LPR 保持不变。其原因在于：一是 10 月 MLF 利率未变；二是 9 月有效信贷需求回升，再度下调 LPR 的必要性不大。三是新利率传导机制下，9 月降低存款利率的目的主要是维持利差稳定；四是 9 月末央行已允许部分地方降低或取消首套房利率下限，目前暂无降低 5 年期 LPR 的必要。

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此前首套房利率下限为 5 年期 LPR 减 20BP。按照央行最新通知要求，10 月以来包括武汉、天津等在内的诸多城市将首套房利率下限调整为 5 年期 LPR 减 40BP 左右。在此背景下，虽然 10 月 LPR 保持不变，但许多城市首套房贷利率仍会下降，多地首套房贷利率已进入 "3 时代 "。

LPR 为何不变？

2019 年 8 月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的 LPR 由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月 20 日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利 MLF 利率）加点的方式形成报价。

其中 MLF 利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR 等于 MLF+ 点差。

10 月 17 日上午，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，2022 年 10 月 17 日人民银行开展 5000 亿元中期借贷便利（MLF）操作和 20 亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。其中 MLF 期限为一年期，操作利率为 2.75% 持平于上次。

LPR 利率与 MLF 利率挂钩，在 MLF 利率未做调整的背景下，10 月 LPR 报价的定价基础没有发生变化。意味着 10 月 LPR 大概率保持不变。

其次，9 月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，再度下调 LPR 的必要性不高。"9 月金融数据反映国内纾困助企、稳增长政策效果明显，实体经济融资需求明显改善，货币环境保持适度宽松，继续为经济提供有力支持。数据也显示居民中长期贷款边际改善，反映楼市销售呈现筑底回暖迹象。" 光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。

央行 10 月 11 日公布的数据显示，9 月社融增量为 3.53 万亿元，比上年同期多增 6274 亿元，市场预期仅 2.8 万亿元。9 月信贷口径下人民币贷款当月新增 2.47 万亿元，同比多增 8100 亿元，总量出现明显改善。分类别看，企业部门贷款尤其是企业中长期贷款是支撑信贷高增长的主力。总体看，9 月信贷需求接替了政府债券，成为社会融资增量的支撑项，信贷结构也明显改善，实体经济融资需求回暖。

此前，由于 9 月存款利率下调，一些市场人士认为 10 月 5 年期 LPR 存在单边调降的可能。比如今年 4 月下旬存款利率下调后，5 月 5 年期 LPR 单边调降 15BP，但 1 年期 LPR 保持不变。

9 月 15 日五大行存款利率出现下调。其中，活期利率下调 5BP；三年期整存整取利率下调 15BP，其余期限利率下调 10BP。此后股份行、城商行、农商行存款利率也出现下调。此次操作后，央行似乎构建了一个新的利率传导机制，即 MLF — LPR 与 10 年国债—存款与贷款。换言之，9 月存款利率下调主要受 MLF 利率下调影响，存款利率的调整主要是为了保持银行利差稳定。

中泰证券首席固收分析师周岳表示，考虑到今年以来 10 年期国债收益率中枢下降约 20BP，1 年期 LPR 下调 15BP，9 月存款利率降息应该更多理解为‘补降’，按照 " 贷款决定存款 " 的调节机制，不能简单从此次存款利率降息直接得出随后下调 LPR 的判断。

多地按揭贷款利率进入 "3 时代 "

央行数据显示，LPR 改革以来，企业贷款利率从 2019 年 7 月的 5.32% 降至 2022 年 8 月的 4.05%，创有统计以来最低水平。从新发放贷款利率看，央行二季度货币政策报告显示，6 月企业贷款加权平均利率为 4.16%，个人住房贷款加权平均利率为 4.62%。

一般而言，住房个人贷款风险低于企业贷款，前者高于后者主要出于严控地产的需要，但当前房地产市场疲软，住房贷款利率有必要通过单边下调 5 年期 LPR 进一步调降。但 9 月末央行已允许部分地区降低或取消首套房利率下限，一些地方首套房贷利率已低于 4%，降低 5 年期 LPR 的必要性下降。

9 月 29 日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：对于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

调整之前，首套房商贷利率下限为 5 年期 LPR 减 20BP，也就是 4.1％。此次调整为房贷利率进一步下探打开通道，一些地方甚至一些强二线城市首套房贷利率已突破 4%，进入 "3 时代 "。

据记者梳理，截至 10 月 19 日，70 个大中城市中，武汉、石家庄、贵阳、天津等多个城市首套房贷利率降至 4% 以下，其中石家庄可低至 3.8%。意味着这些城市的首套房贷利率下限由 LPR 减 20BP，调整为 LPR 减 40BP 左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷低利率时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用确实会比较明显。就目前看，3.9% 的利率是最合适的。当然一些压力比较大的城市，商业银行也会继续进行调整，但要调整至 3.7%，还需要点时间。

" 从国内物价温和可控、政策空间足，银行盈利整体表现良好，资产质量稳健等方面看，LPR 仍有调降空间。但未来调整需要根据宏观经济复苏、实体经济融资和银行息差压力整体情况而定。" 周茂华表示。