45 家开发商抢一块地,北京土拍市场的热与冷-前沿资讯
严重的市场分化,带来了 " 二八效应 ",20% 的新房卖得好,80% 的新房卖不动。
(资料图)
记者丨 王寅浩
还没从昌平朱辛庄的热度中回过神来,北京土拍市场再创新高。6 月 1 日,北京有四宗宅地进行现场竞价,顺义后沙峪时隔多年重回高光时刻。顺义新城 19-69 地块共吸引 45 家企业参与竞拍,热度超过今年 3 月的 " 朱辛庄大战 "。顺义新城 6001 地块也有 36 家企业报名参与,最终两宗地块都触及 " 双上限 ",以现场摇号来确定归属。与之相对应的,石景山衙门口 713 地块就没那么热闹,仅中海新城一家报名,最终以底价摘得。经过一下午实力与运气的比拼,四宗宅地总成交金额约 95.17 亿元。
后沙峪重回高光时刻
此次北京土拍表现 " 未拍先火 ",顺义后沙峪两宗地块最为吸睛,继昌平朱辛庄 0028 地块后,再现 " 未拍先到顶 " 的宅地,两宗地块在线上报价环节就触发竞价上限。两宗地块同属于一片区,均位于六环内后沙峪板块,顺义新城 6001 地块位于地铁后沙峪站南侧,而顺义新城 19-69 地块则向西 1 公里。
顺义新城 19-69 地块最为热门,共吸引了 45 家企业报名参与。该地块出让建设用地面积约 3.2 万平方米,规划建设用地面积约 5.68 万平方米,起始价 14.4 亿元。从地块自身素质上看,地块规模相对较小,容积率 1.8,总价 15 亿元左右相对报名门槛不高,并且地块设置最高限价约在 16.6 亿元,可以满足众多中小房企参与报名。
值得一提的是,上述地块民营企业参与主体将近 20 家,成为近三年来民营企业参与最积极的地块。最终地块触及 " 双上限 ",被福建雄旺 " 摇中 ",以 16.56 亿元 +1.2 万平方米现房销售面积斩获。
对于福建雄旺的名字,北京市场还比较陌生,事实上福建雄旺确属 " 新人 "。天眼查显示,福建雄旺房地产开发有限公司成立于 2022 年 11 月 7 日,到现在还不足一年时间,全资控股母公司福建雄旺投资有限公司才仅有两名员工。对此,当天土拍现场也有观点猜测福建雄旺可能是哪个大房企的 " 马甲 ",北京商报记者按照天眼查留的联系方式希望进一步了解,但截至发稿未能取得联系。
另外一宗顺义新城第 20 街区 6001 地块热度同样不低,有 36 家企业报名参与。该地块用地面积约 3.4 万平方米,建筑规模约 6.14 万平方米,容积率也是 1.8。最终,同样依靠摇号确定归属,中能建成为那个幸运儿,以 17.3075 亿元 +1.3 万平方米现房销售面积竞得。
顺义后沙峪两宗地块之所以 " 亮眼 ",也是因为利润空间充足,低密度、低总价、高利润是吸引房企参与竞拍的主要原因,这也是福建雄旺一个楼市新兵摇号摘得备受质疑的原因。
中指研究院高级分析师张晓飞指出,两宗地块的期房指导价为 5.8 万元 / 平方米、现房指导价为 6 万元 / 平方米,最终房地价差在 3 万元左右,利润空间充足,能够满足开发企业的腾挪。另外,顺义新城街区临近首都机场,周边多为低密小区,居住环境较为舒适,项目去化可靠;并且拿地之后,共同参与摇号企业可以组成联合体共同开发,对后续开发奠定了合作基础。
外地、外行企业跃跃欲试
摇号主旋律下,外地企业进京潮愈演愈烈,甚至外行企业也来 " 碰运气 "。可以看到,此次参与企业中出现了许多陌生面孔,例如皋市润皋、山西保景顺、山西星河、江苏师山、海门海泰、阳明尚兴、同泰日方,连做防水起家的东方雨虹也来 " 试手气 " 了。
值得一提的是,参与者也有一些 " 临时上轿 " 的角色,如阳明尚兴是 2023 年 3 月 15 日注册成立的,山西保景顺是 2023 年 5 月 6 日才注册成立的,甚至晚于所参与顺义新城 19-69 地块的挂牌时间。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出,房企当前投资逻辑严重趋同,导致核心城市土拍摇号中签率不断走低,为获取地块,房企不得不广泛参与土拍,甚至动用 " 马甲 ",进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号,以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。
" 马甲 " 混入之外,也确有诸多新客参与到北京土拍市场,诸如越秀、上海大华等," 生面孔 " 扎堆进京抢地,凸显房企对北京市场的看好情绪。
此外,也有房企是为了 " 补货 " 的,例如久未在京拿地的万科今年以来第二次参与到地块竞拍。
" 良好的营商环境增强了在京有开发经验房企持续深耕的信心,也不断吸引更多外地房企来京布局。" 在北京链家研究院分析师岳微看来,当前北京土地市场供应机制向着更灵活、更公开、更市场化的方向调整。其中,北京创新实践的 " 拟出让宅地清单公示、土地推介会、预申请制度、保证金激活转正式挂牌 " 等举措助力房企提前获取土地信息、合理决策,消除了 " 信息不对称 " 带来的影响,直接提振企业拿地信心。
另有业内分析师告诉北京商报记者,目前各大房企都处于求 " 生存 " 阶段,一线城市楼市复苏相对较快,经济、人口、产业等基本面,也决定住房需求的支撑力度,把握 " 安全 " 是当下房企们的共识。" 如今三四线城市房地产市场低迷,导致各大房企的投资转向一二线城市,甚至是一二线城市的优质地块才敢出手。"
优质地块的带动功能
面对如此火爆的土拍市场,也不免有 " 看涨 " 的声音,土拍市场情绪会带动北京新房市场走高?
中指研究院数据显示,2023 年 5 月北京新建商品住宅成交规模约 60 万平方米,环比下降约三成。一方面,由于购房者观望情绪增加,看房量、转化率均出现下滑;另一方面," 五一 " 假期居民外出旅游,导致成交环比下降。供应方面,5 月北京新建商品住宅供应面积约 14 万方,环比增长约 10%。价格方面,5 月北京新建住宅价格环比上涨 0.04%,涨幅较上月扩大 0.01 个百分点,同比上涨 0.65%。
从目前购房客群来看,改善客群仍是市场主力,由于近期二手房市场成交乏力,导致新房置换动能减弱,仅区位优势明显、配套完善的改善项目去化相对较好。刚需盘分化亦明显,昌平、房山、顺义核心片区项目才相对去化较好。
严重的市场分化,也带来 " 二八效应 " —— 20% 的新房项目卖得好,80% 的新房项目卖不动," 冷热不均 " 是整个北京新房市场最真实的写照。
上述分析师直言,用优质地块来拉动市场信心,优质地块的入市也为将来成交量提供了保障。不过随着市场上滞销盘的增多,库存压力会越来越大,北京新房市场还是要靠 80% 来决定走向。此外,可以看到 " 冷热不均 " 是由上至下的,土拍市场同样分明。
就在 6 月 1 日竞价现场,石景山衙门口 713 地块便出现遇冷。据了解,该地块是四宗地中开发难度最大的一宗,F1 住宅混合公建用地,接近 2.4 万平方米的公建配套,也因此不受房企所青睐,最终由深耕石景山的中海以 28.3 亿元完成了 " 托底 "。
编辑丨杨博
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