从一线城市经验看，谁能在新一轮城中村改造中“分一杯羹”？

新一轮城中村改造集中在 21 城，年初至今，上海、广州等多个城市相继发布改造细则。根据各地发布的城中村改造目标可以估算，城中村改造年度固定资产投资额会超过万亿元。

根据观研天下测算出的历年城中村改造投资额，2019-2022 年年平均为 1.1 万亿元 / 年。

【资料图】

一个城中村改造周期一般在 7-8 年，从这种角度看，城中村改造仍然是一个前期投入较高的方向，而且在控制拆除新建比的情况下，对于市场化主体，更多是资产布局和抢占区位的意义，短期内难以实现现金流回流。

但是面对一个万亿总投资的市场，仍然是各企业争抢的 " 一块蛋糕 "。

我们通过一线城市以往的城中村改造经验，可以总结出哪些企业在新一轮的城中村改造中更容易获得参与机会。

不同改造模式下的参与者

城中村改造模式可以分为拆除重建、有机更新、综合整治三类，在不同的改造模式中，参与主体不同。

1、拆除重建类：728 电视电话会议强调 " 净地出让 " 原则，从广州 " 做地模式 " 看，直接的受益主体是当地国企或者对当地有布局的央企。

7 月 28 日，超大特大城市稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开，会议强调必须实行净地出让，也将目前广深为主的大部分城市的规则落实。

推动净地出让，要压实地方政府在一级开发和土地平整、拆迁过程中的责任。广州等地实行的 " 做地制度 "，是按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理的各项前期具体工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储，不是简单像上一个周期那样使房企打通一二级实现联动。

具体来看，广州 " 做地制度 " 中，哪些主体能够参与？

3 月 28 日，广州市人民政府办公厅印发《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》，重点推动广州旧改市场实现国企做地操盘的新趋势。

做地模式下，做地主体及做地年度计划由政府直接指定与发布，意味着城市更新项目前期管理将完全由政府统筹，进一步强化广州城市更新 " 政府主导 " 的特色。

该 " 做地制度 " 分为两种模式：

模式一：7 家全资国企及区属国企为主体做地。在本次 " 做地新政 " 中，政府首次认定了 7 家全资国企作为做地主体，同时，各区政府 ( 广州空港经济区管委会 ) 可认定或组建 1-2 家区属全资国企开展做地工作。预计整体做地国企阵容将十分强大。区别于此前住建局发文的鼓励功能性国企，本次直接划定 7 家市级国企做地主体，加上各区区属国企，整体趋势定调十分明确。

模式二：非做地名单内的房企，支持带方案招商做地模式。本次 " 做地新政 " 同时支持其他非名单内的实力房企，通过带方案公开招标的方式，中标重点城市更新片区，即可实现成为前期做地 + 后期土地开发建设一体化开发主体，完成各项前期工作后，以协议出让方式获取土地使用权。此类模式与深圳重点城市更新单元模式相似，主要支持重点国央企及有实力的民企进行整体统筹，这是给市场其他主体留出的求生之道。

以广深的案例，目前做地是比较严格限制在国有企业里的，所以未来城中村改造推进，直接的受益主体也是当地国企或者对当地有布局的央企。

2、有机更新 / 综合整治类：获得长租公寓的房源，形成未来的保障性租赁住房项目。具有运营能力的地产或物业公司，可以抓住这类改造机会，提供代建改造或后续的社区运营及潜在的物业服务。另外，产业方面有资源的企业也将有机会参与到城中村改造中。

高层会议多次指出，要加大保障性住房建设和供给，把城中村改造与保障性住房建设结合好。广州和深圳都提出要统筹推进城中村改造和保障性租赁住房的筹集工作，在当前租购并举的背景下，深圳针对城中村改造出台专项规划，推进城中村统租。广州还强调要与产业转型相结合。

我们可以从深圳统租房成功的样板 " 元芬新村 " 的案例中总结出，在城中村改造过程中企业存在的机会。

2018 年，经当地街道社区牵线，微棠被引入元芬新村，采取整村统租改造为长租公寓的方式，以市场化力量参与当地城中村整体规划及综合整治改造。微棠聚焦青年公寓特点，秉持 " 在不影响房屋结构基础上优化户型 " 的原则，弱化独立厨房、客厅等使用率较低的空间，在公共区域配置服务设施，提升社区居住体验。

政府主导、社区协同、企业运营，元芬新村——微棠公寓的成功改造和后期运营，为深圳城中村改造为品质化租赁社区提供了样本。

2023 年 2 月 10 日，由深圳市人才安居集团持股 51%、愿景集团持股 49%、注册资本 20 亿元成立的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司揭牌。

安居微棠定位为深圳市城中村租赁住房社区运营服务商，通过开展城中村保障性住房品质化改造提升，破解城中村公共配套设施不足问题，消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全等重大安全隐患，持续提升城中村居住环境品质。企业发挥国企低成本融资和市场经验丰富的双重优势，重点为 "20+8" 等重点产业就业的新市民提供 " 小户型、高品质、低租金、全智能 " 的保障性租赁住房。

在这种类型的城中村改造中，具有运营能力的地产或物业公司，可以抓住运营或代建机会，运用自身的设计能力，做好城中村改造规划，并提供后续的社区运营和潜在的物业服务。另外，广州等城市城中村改造政策中体现了对产业引入的偏好，这也给很多在产业方面有资源的企业以发挥的空间。

民间资本通过城市更新基金参与

高层会议多次指出，城中村改造要多渠道筹措改造资金，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

上海市在撬动社会资金进行城中村改造方面具备特色。根据上海市房屋管理局，截至 2022 年底全市已批准的 62 个城中村改造项目引进社会资金达 5500 多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。

其中，城市更新基金指的是 2021 年 6 月，由上海地产集团联合招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等 8 家房企和保险资金成立 800 亿元基金，定向投资城市更新项目。此外，2021 年 12 月，上海世博、中交地产、万科、招商蛇口与国君创投、上海地产签署了《上海城市更新引导私募基金合伙企业 ( 有限合伙 ) 协议》，共同投资设立上海城市更新引导私募基金合伙企业，募集规模为 100.02 亿元。

房企可以通过参与到城市更新基金中，来参与城中村改造。

资产证券化

城中村改造的过程中，推进保障性租赁住房建设，为比如深圳人才安居等长租公寓 REITs 扩募提供新的底层资产，或者是城中村改造后形成的商场，成为消费类基础设施 REITs 底层资产，最终完成城中村改造过程中的投资退出，实现资金闭环。同时，有利于资产证券化的参与者。

基建类企业

此轮城中村改造，可以拉动房地产基建，在城市改造升级过程中，建材、水泥、装修、家电等需求增大，利好相关企业。

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