郑州打响“认房不认贷”第一枪，有业主直接降价抢跑，中介断言房价很难大涨

本文来源：时代财经 作者：刘新歌

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" 这两天网友的咨询量暴增。" 在小红书上卖自家房的王牧（化名）感受到一波市场的热度，也看到一丝置换新房、进而降低房贷利率的希望。

2019 年，她买下郑州管城区永威城一套 113 平方米的毛坯房，利率高达 5.88%。今年 6 月，她在小红书上发布了房源信息，这两天来咨询的人明显多起来。

这和郑州楼市新政有关。8 月 3 日晚，郑州市住房保障和房地产管理局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称 "《通知》"）。《通知》从青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、取消限售等 15 个方面对楼市进行调整，并明确提出 " 落实‘认房不认贷’政策 "，被称为 " 郑州楼市新政 15 条 "（下称 " 新政 15 条 "）。

8 月 4 日傍晚，郑州住房公积金管理中心也有了新动作：自 8 月 7 日起降低公积金贷款的首付比例，即在郑州市区域内使用公积金贷款（含组合贷款）购买家庭首套或改善性住房时，若购买新建商品房，最低首付款比例为 20%；若购买存量商品房（二手房），最低首付款比例为 30%。

作为首个落地取消限售政策的省会城市、首个明确表态 " 认房不用认贷 " 的城市，郑州 " 新政 15 条 " 一经出台便引起业内广泛关注。但相比网络上的热闹，郑州房产中介则相对淡定，" 郑州楼市一向对政策没有想象中那么敏感 "，" 政策需要时间检验，目前是客户少、房子多，如果涨价的话没人买。" 多位中介对时代财经称。

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郑州再次抢跑优化楼市政策

" 今年 5 月网签的房子，契税 10 万！" 看到楼市新政 15 条，郑州市民李杨（化名）直言错过大优惠。

新政 15 条规定，毕业 3 年以内来郑新就业的青年人才，自通知之日起至 2023 年 12 月 31 日购买一手房并完成契税缴纳的，可在原有青年人才购房补贴的基础上再享受 100% 比例的契税补贴；符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至 2023 年 12 月 31 日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的，可享受一次性货币补贴，二孩家庭 2 万元、三孩家庭 3 万元。

此外，上述期限内，在郑州市区域内购买新房并完成契税缴纳的所有购房者，均可享受由各开发区、各区县（市）给予的一定比例的购房契税补贴，补贴以货币形式一次性发放。

和李杨一样 " 后悔买早了 " 的大有人在，有的人几天前刚刚完成网签，但也有不少有购房意向的消费者跃跃欲试，表示周末要去看房。

与一线城市业主闻风涨价不同，虽然感受到新政带来的市场热度，郑州的业主和中介相对理性。王牧 2019 年购房时支付总价逾 160 万元，6 月份刚在小红书上卖房时叫价 150 万元，但经过几个月数人的询价和讨价还价，她的心理价位已降低至 140 万元。

尽管这两天咨询的人多起来，王牧也没想着涨价。准备置换同小区另一套更大面积房子的她，当务之急是把房子卖出去，" 亏几十万就亏了吧，我另一套房谈好了，就等着付钱了。而且这套房贷太高了，赶紧出手降低还贷压力。"

时代财经在贝壳找房 APP 发现，永威观澜庭一套 3 室 2 厅的房源在 8 月 3 日下午 5 点多降价 8 万，目前挂牌价 218 万。这是其自 2022 年 10 月中旬挂牌以来第 5 次降价，较初次挂牌价降价 32 万元。贝壳房产中介彭昊（化名）对时代财经称，由于业主着急出售，价格还有继续降的空间。即使出了新政，也不会涨价，大概率会持续现状。

事实上，近两年，在楼市调控调整的探索中，郑州一直走在前列。2022 年 3 月 1 日，郑州出台 18 条调控措施，涵盖了人、地、钱等多方面，如给予大学生购房补贴，对有老人来郑州投亲养老的家庭给予购房名额等。同时，郑州还重新启动去库存的利器——棚改货币化安置。

此后，郑州还先后出台了十多条配套政策措施，包括加强保障性租赁住房、给予青年人才安家补助、放宽住房公积金部分提取政策、提高住房公积金贷款额度等。政策力度之大在一、二线城市中都比较少见。

修复疤痕需要时间

一系列的楼市优化政策，也不断释放着楼市需求，消减着后续新政的威力。

彭昊之所以淡定，是因为在他看来，15 条新政除了购房补贴与落实 " 认房不认贷 " 的规定为最新政策外，其余基本是之前政策的加强与进一步落实，或现实中已在推行。如取消限售的相关规定，现实交易中早已实行。" 今年 6 月起，郑州二环外已不限售、不限购，只要有房产证即可上市交易。"

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也表示，郑州虽然打响楼市政策优化第一枪，但郑州近两年房地产市场持续下行，本次提及的多项政策在此前已陆续推出，考虑到当前郑州库存仍维持高位，政策对市场的带动效果或有限。

郑州房产中介董波（化名）对时代财经称，" 郑州房价短期内还是以稳为主，不会大涨。对纯刚需客户，只要他想再观望一阵，我从来不催着签单。" 在他看来，刚需才是楼市主力，目前开发商和客户都还没动起来。郑州楼市受伤太深，修复疤痕需要时间。

在过去几年的棚改和高速发展中，郑州楼市库存高企。今年 2 月末，郑州可售面积出清周期超 20 个月。据贝壳研究院郑州分院数据，到今年 6 月份，郑州新房库存为 1637 万平方米，半年均去化周期为 17 个月。

去年雨来，" 保交楼 " 成为郑州楼市的首要任务。《郑州市 2023 年国民经济和社会发展计划》提到，今年要加快推进 147 个保交楼项目进度，力争房地产开发投资完成 3000 亿元。

不过，据《新京报》近期报道，纾困资金的筹集和运营仍是目前郑州 " 保交楼 " 工作的难点。某大型品牌开发商一项目虽在 " 保交楼 " 名单之列，专项借款资金也已下拨，但因该项目剩余资产已经被冻结、没有抵押物可用来抵押，专项资金还没有到项目上。

这些都让郑州楼市的盘活困难重重。" 烂尾项目太多，部分客户不敢买一手房，而二手房则有价无市，挂牌的多、买的少。" 董波说。

克而瑞河南区域数据显示，今年 7 月，郑州主城区成交 " 六连降 "，住宅成交约 40 万平方米，环比下滑约 21%；受低价个案项目集中备案影响，7 月住宅成交均价 14798 元 / 平方米，环比下降约 5%。

房企也减慢了在郑州的投资。中国土地市场网数据统计，自 2021 年开始，郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑，2021 年、2022 年的供应建面分别为 1034 万平方米、676 万平方米，成交分别为 854 万平方米、561 万平方米。今年上半年，供应、成交建面更是双双下滑至 271 万平方米、215 万平方米。多数地块底价成交，且多为本地城投平台兜底。

郑州一家本土房企的内部人士对时代财经称，整体而言，这个政策是好事，重要的是稳定预期，提振市场信心。

而政策能否达到预期效果，多位中介人士对时代财经表示，" 让子弹飞一会儿。"