是时候放开房价“限跌令”了

佘宗明 / 文 这两天，" 珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪 " 的消息在网上热传，珠海市金湾区住建局相关负责人称，该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为，此后珠海市住建局相关工作人员又对所谓 " 五折卖房 " 的说法进行了辟谣和澄清，称网传最高的备案价是两年前的价格。对照今年 7 月的新盘备案价，其楼盘售价仍在 " 不低于备案价格的 85%" 的区间。

虽然谈不上 " 半价促销 "，但降价推盘是事实。跳出个案看，在很多地方，房价 " 限跌 " 的政策口径都在松开。如四川雅安经济技术开发区，就明确 " 全力支持房企开展商品房团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围 "，以 " 团购优惠价 " 的方式对 " 限跌令 " 松了道口子，这被舆论视作打响了政策性降房价的第一枪。据不完全统计，同样明确了可给团购优惠价格的，还有长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原等地。

8 月 20 日，《中国房地产报》发表文章《房地产金融风险加剧 期待调整优化政策尽快落地》，文中提到政策发力点应围绕 " 保、松、降 " 三个字展开，" 保 " 即保房企资金链、保交楼；" 松 " 即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；" 降 " 即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价，特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。这也被很多人置于 " 信号体 " 下解读。

(相关资料图)

房价有涨跌，原本很正常。" 商品房商品房 "，房子本就是商品，受供需关系因素影响不可避免。可现在看，房价涨跌的 " 按钮 " 并不在房企手上——早在 2021 年 8 月，湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的 " 限跌令 "；同月，辽宁沈阳多部门也对楼盘降价房企展开约谈，江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。下发 " 限跌令 " 的，还有株洲、桂林、菏泽、昆明、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。

去年 8 月，合肥长丰县一楼盘推出直降 4000 元 /㎡，结果被定性为非法销售，直接被叫停。今年 5 月，昆山两家房企因为 " 擅自大幅度降价销售 "，被当地住建发文公开通报批评并处罚。

" 限跌 " 成为政策工具箱里的调控利器，通常是出于两个因素考虑：第一，楼盘降价可能引发 " 踩踏 "，导致部分购房者 " 断供弃房 "，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险；第二，房价跌了，可能影响地方土地财政收入。看上去，" 限跌 " 奉行的是 " 稳 " 字诀，是稳楼市的大招，能避免楼市大涨大跌。

可归根结底，" 限跌 " 非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑，还会抑制真实需求——从供给侧维度看，除了房子品质外，最能影响需求的莫过于房价。不允许降房价，必然会以 " 人为遏制需求 - 增加购房人负担 - 降低楼市流动性 - 影响房企资金回笼 - 加快房企暴雷速度 " 的链式反应，阻断供需的动态平衡，损害楼市的长期稳定。此前很多地方推购房补贴、提贷款额度，都在对冲 " 限跌 " 的效力。

到了今天，" 限跌 " 做法更是不合时宜：现在楼市的主要问题已不是过热，而是过冷。将过去在市场过热阶段的短期化做法沿用到过冷阶段，而非尽早边际优化，本质上是刻舟求剑。

有几个数据需要被正视：从房企销售数据看，2023 年 1 至 7 月，TOP100 房企销售总额为 39944.0 亿元，同比下降 4.6%，增幅相比上月下降 4.7 个百分点，其中 7 月单月销售额同比下降 34.1%，环比下降 33.8%；从房企运行情况看，目前房企 100 强中，46 家出了问题，前 30 强房企 20 家爆雷，TOP10 中民营房企只剩龙湖一根独苗，就连碧桂园这类 " 三道红线 " 全转至绿档的标杆性民营房企都拉响警报；从房企融资情形看，据机构统计，2023 年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约 92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。

当此之时，再不 " 允许降房价 " 就晚了，放开那些房价 " 限跌令 "，已成 "7 · 24 政治局会议 " 中 " 适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策 " 的应有之义。在房企们资金压力大、有的房企已被 " 抬进 ICU" 的背景下，" 限跌令 " 若迟迟不退出，只会是阻断房企断臂求生的自救之路，最终以抑制风险的名义制造出更大的风险。

国家统计局发布的 7 月份数据显示，70 个大中城市中，新房环比下跌的城市 49 个，也即 70% 的城市房价在跌，同比下跌的城市 44 个，也即 63% 的城市新房价格至少低于一年前。这表明，强行 " 限跌 " 可能适得其反——房价要跌时，你拦也拦不住。

说白了，放开 " 限跌 "，其实就是要在给房企 " 输氧 " 的同时，也松开遏在房企脖子上的那只手：如果说，" 三支利箭 " 从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是 " 输氧 "，那放开以 " 限跌 " 为典型的强干预式限制性措施，就是让房企们能更自主地呼吸。

将 " 限跌 " 该松开就松开，不是 " 救 " 而是 " 纠 "，也就是政策纠偏。楼市冷热固然受制于市场周期性规律，但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性 " 添堵 "。将那些短期措施长期化，带来的只会是供需的扭曲、楼市的畸形。

对公众特别是购房者而言，也需要打破房子只涨不跌的预期，学会消化和接受 " 房价有涨必有跌 " 的规律。从部分地方以往开发商一降价就出现 " 房闹 " 的情况看，很多人理性认知楼市这门课还得补上。

没有只涨不跌的市场，楼市也不例外，就算是 " 限跌 " 也难以改变这点。而着眼当前形势看，放开 " 限跌 "，已是箭在弦上，不得不发。

（作者系资深媒体人）