车位管理和公共区域收益分配被诟病最多

梁笑梅 徐妍/文

物业服务收费标准、环境卫生的养护与管理、设施和附属建筑物的修缮管理、车辆秩序、车位车库使用、物业公司收入与支出的费用公示、公共区域盈利项目收益分配......

哪些是业主最关心的问题？哪些是业主投诉较为集中的问题？

中国房地产报发起的物业管理服务品质问卷显示，车辆秩序、车位车库使用和公共区域盈利项目收益分配问题业主反馈最集中，其中53%受访者认为小区车位管理混乱，一些受访业主直言“停车出入管理随意性大，车库时常出现钉子，扎坏很多业主车子轮胎”“出现乱停车，没有摄像头也是反映半天才解决”“车辆不入库，在小区道路上乱停乱放，占用消防通道和消防位置”等。

另外一大业主争议焦点则是公共区域盈利项目收益分配问题，53.6%的受访者都表示所居住的小区物业从未展开收益分配，并表示“小区物业不公开，业主不知情”和“这笔账物业公司不愿还给业主”等观点。

在吐槽心目中最不靠谱的物业公司一项中，河南郑州康桥集团、大华集团上海物业管理有限公司、湖北清江物业有限责任公司、荣万家、鸿坤物业、招商局物业等均被业主吐槽，其中大华物业被多位业主给出了负面评价。

小区公共区域盈利项目收益到底应该归谁？小区出现建筑安全隐患，开发商、物业谁负责？小区哪些设施设备和部位属于全体业主共有的？小区物业企业究竟应该服务什么？管理什么？

对于物业公司服务争议的焦点和难点，中国房地产记者就业主反映比较集中的问题采访了中国物业管理协会副秘书长、北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程。

宋宝程认为，“自从开始实施物业管理以来,物业管理服务收费问题一直是工作的难点,也是政府主管部门立法和监督工作的重点。业主不愿意多花钱，物业企业拿多少钱干多少活，服务质量上不去，双方都不满意，缺乏信任。”

公共收益到底应该归谁？

3月10日，北京朝阳区大西洋新城小区启动“大西洋新城小区公共收益现金首次返还工作”，返还对象为大西洋新城小区A、B、C、D、F1、F2、F3、F4、E区全体业主，返还用途为用于自行冲抵物业费，返还方式为现金发放。

自2021年开始，随着《民法典》的施行，小区公共收益这笔“糊涂账”，正在慢慢变成“明白钱”。

3月9日厦门市一位业主在房产投诉平台投诉称，厦门市泰地海西小区物业服务企业违背福建省建设厅《关于开展全省范围内物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的通知》文件精神，至今没有公布多年来小区公共收益，既没有公布专用账户，也没有公布收支账目结余资金及字资金处理办法。广大业主意见很大，纷纷向主管部门投诉反映。

该业主还反映，今年以来，小区公摊电费在不公开透明的情况下，费用逐月直线上升，广大业主直呼受不了。该物业自业主入住以来从未按法律法规规定向业主公布过小区公共维修基金的专门账户、资金收支明细和使用规则。

目前已实施的《民法典》第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

物业违规收费 业主维权获偿

2021年，山东省平邑县平和路仁和小区的居民反映小区物业乱收费行为。供水公司水费标准为2.7元每立方米，物业收取的费用是5元每立方米。供电公司收取每度电0.55元，物业要求缴纳每度7.3元，小区居民感觉这差距太大，不能接受，多次找物业沟通，物业不理睬。业主投诉要求物业按照国家标准收取费用。

平邑县市场监管局对案情进行调查了解，消费者投诉属实。平邑县市场监管局责令该小区物业按照国家标准收取费用，要求退还多收取的业主水电费用近3万元。

根据《物业管理条例》第四十四条规定，物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

业委会起诉小区原物业 返还房屋租金获支持

2022年3月，江西省宜春市袁州区人民法院开庭审理了一起物权保护纠纷案，法院判决有效地维护了业主的合法权益。

宜春市某物业有限公司（以下简称“被告”）系某小区开发商江西某房地产开发有限公司聘请的前期物业公司。2019年8月20日，被告未经某业主委员会（以下简称“原告”）同意，擅自将该小区两处面积分别为71.82平方米、141.99平方米的物业管理和社区用房，出租给宜春市某建筑垃圾消纳处置有限公司（以下简称“第三人”）使用，并约定租金每月1400元，租用期限为两年，被告和第三人签订合同，第三人已将合同约定的两年租金款项33600元，支付给了被告。

原告已与被告解除物业服务合同关系，但被告却以租金已用于小区公共设施维修为名，一直未将出租物业用房的租金移交给原告，原告多次催讨无果，便诉至法院。

法院审理认为，《物业管理条例》第三十七条规定“物业管理用房的所有权属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，本案物业管理用房的33600元房租，属于物权产生的收益，依法应属于该物权所有人，而被告提供的证据，不足以证明其改变物业管理用房的用途的行为经业主大会同意，且该收益合理使用。

业主拒缴物业费 法院介入

四川省德阳市罗江某小区系国有企业家属区，该小区根据国家“三供一业”政策与企业脱离，2019年，该小区业主委员会与物业公司签订了为期五年的《物业服务合同》。合同签订后，物业公司进驻该小区提供物业服务。2021年，部分业主未按照《物业服务合同》履行义务，而以自己未与物业公司签订合同，不同意该物业公司提供服务等种种理由拒绝缴纳物业费用，经过物业公司多次催缴，部分业主仍然不履行缴费义务。2022年春节期间，物业公司以部分未缴费业主为被告，向罗江区人民法院起诉，要求其中的11名业主按照《物业服务合同》约定支付物业费，并承担违约金、律师费等。

在法院的多方努力协调下，起诉的11名被告中有部分被告主动找到物业公司，要求履行缴费义务，承办法官借此机会做物业公司工作，对于主动缴纳物业费用的业主，在费用方面适当减少，有效化解矛盾，促使未缴费的业主能够主动履行。