一年内到期债务仅占总借贷额7.6% 龙湖对收并购依旧审慎

中新经纬3月25日电 (薛宇飞)25日，龙湖集团控股有限公司(下称龙湖)发布了2021年度业绩公告并举行业绩发布会。

在地产行业整体承压的环境下，龙湖各项指标的表现相对不错，净负债率为46.7%，在手现金达885.3亿元人民币，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍.....龙湖集团首席执行官陈序平说：“在未来，龙湖地产开发板块的毛利率会维持在20%，整个集团的毛利率会在25%。如果随着行业高杠杆的出清，我们又能持续获得低成本土地的话，地产板块的毛利可能会得到修复。”

营收站上2000亿

业绩公告显示，2021年，龙湖实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%，营收规模首次站上2000亿元大关。回顾过往几年，龙湖的规模快速扩大，营收增速均保持两位数增长，2021年的规模已是2018年的近两倍。

总营收中，地产开发业务的占比最大，“物业发展业务”的营收收入为2045.5亿元，同比增长19.6%。在布局的城市中，龙湖的发家地重庆依旧贡献最大，实现营业收入177.50亿元，其次是成都、沈阳，分别实现营收148.99亿元、105.41亿元。

2021年，龙湖整体的股东应占溢利为238.5亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长20.1%至224.4亿元。另外，毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%。核心税后利润率为13.3%，核心权益后利润率为10%。

毛利率一直是房企重点披露的指标之一，但受市场环境改变等影响，行业整体的利润水平有所下滑。龙湖同样受到影响，其2021年的整体毛利率相比2020年下降了4个百分点，其中，地产开发业务的毛利率为23%，相比2020年下降4.3个百分点。

对此，陈序平在业绩发布会上回应道，地产业绩毛利率下滑，是受到了调控政策、限价政策、土地价格较高等因素影响，但从行业看，龙湖的毛利率还是比较靠前，“在未来，龙湖地产开发板块的毛利率会维持在20%，整个集团的毛利率会在25%。如果随着行业高杠杆的出清，我们又能持续获得低成本土地的话，地产板块的毛利可能会得到修复。整个集团的毛利率保持在25%的水平，我们还是有信心达成的。”

销售额是房企未来业绩的先导指标。龙湖在2021年实现合同销售额2900.9亿元的基础上，将2022年的销售目标定为3000亿元，权益销售目标2000亿元。

收并购态度审慎

相较同行而言，龙湖给外界的印象是“稳”，这得益于其财务底色的稳健。

业绩公告披露，2021年，公司综合借贷总额1920.7亿元，在手现金885.3亿元(含预售监管资金318.1亿元、已抵押银行存款4.3亿元)，净负债率为46.7%，剔除预收款后的资产负债率为67.4%，剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88倍，“三道红线”均为“绿档”达标。信用评级上，龙湖保持着投资级信用评级，标普、穆迪、惠誉的评级分别为BBB、Baa2、BBB，展望均为稳定。

龙湖还维持着较低的借贷成本，2021年公司平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限为6.38年。1920.7亿元的总债务中，一年内到期债务为145亿元，占比仅为7.6%。龙湖执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上还透露，145亿元的短债中，目前已经归还74亿元，接下来的刚性还款只剩下70多亿。

在房地产企业融资受限的2021年，龙湖集团在境内发行了90亿元的公司债券、10亿元的中期票据，票息在3.35%-4.40%之间。2022年，龙湖又发行28亿元的公司债券，票息在3.49%-3.95%之间。

面对2021年下半年以来多家知名房企相继陷入流动性危机，中央及相关部委数次喊话，鼓励优质房企以收并购的方式化解市场风险。正因为龙湖具备较为稳健的财务水平，市场也较为关注龙湖是否有意参与收并购。

但从现在的情况看，包括龙湖等房企在内，不少企业仍对收并购保持谨慎态度。赵轶表示，虽然并购贷已经不计入“三道红线”，但公司比较审慎，因为并购还是会破坏整体负债水平。“对于项目级别的并购，我们会积极地看。对平台级别的并购则会审慎，坚持生意逻辑，因为现在土地市场也出现了很好的机会，我们会平衡看。”

对于降温的土地市场，龙湖也没有表现出大幅扫货的渴望，陈序平称，仍会秉承“量入为出”的原则，坚持生意逻辑，围绕着毛利率、净利率、回正周期等底线指标，理性获取土地。

物业投资收入超百亿

多元化是许多房企持续推进的工作，但受2021年下半年市场环境的改变，不少房企在多元业务拓展方面受阻。

但龙湖在经营性收入方面的增长幅度较大。业绩公告显示，2021年，公司由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入达188亿元，同比增长39%。

在物业投资板块的商场业务中，龙湖形成了天街、星悦荟等系列，已开业商场建筑面积594万平方米，整体出租率97.2%；租赁住房业务上，冠寓已开业10.6万间，整体出租率92.9%。2021年，物业投资业务不含税租金收入为104.1亿元，同比增长37.5%，其中，已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超20%的增幅，商业租金收入同比增长40%至81.5亿元；冠寓全年租金收入22.3亿元，并首次实现盈利。

值得一提的是，这类非地产开发业务的毛利水平较高，成为支撑龙湖利润水平的重要方面。陈序平说：“2021年非地产开发的营收收入占总营收的比例约为8%，这部分高毛利业务占比的逐步提高，会对集团毛利率的稳定形成帮助。”

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)