百万房贷月供少还 59 元！5 年期 LPR 今年首降，房贷利率已至历史新低|聚焦

本文来源：时代周报 作者：王晨婷

结束连续 9 个月的 " 按兵不动 "，6 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.55%，上月为 3.65%；5 年期以上 LPR 为 4.2%，上月为 4.3%。

(相关资料图)

这基本符合市场预期。此前一周，央行下调 7 天期逆回购利率，中标利率 1.9%，下调 10 个基点，并进行 2370 亿元 1 年期 MLF（中期政策利率）操作，利率同样下调 10 个基点，至 2.65%。

LPR" 降息 "，将传导到房贷市场中。以 100 万元贷款金额、30 年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，LPR 为 4.3%，月供额为 4949 元。而此次利率调整后，LPR 为 4.2%，月供额为 4890 元。如此计算，月供额减少了约 59 元，累计 30 年月供减少 21240 元左右。

房贷主流利率或至 4%

LPR 与商业性个人住房贷款有着密切联系。

按照 2022 年 5 月 15 日央行、银保监会发布的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 20 个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

因此，根据此前 4.3% 的 LPR 计算，目前首套房贷主流利率为 4.1%。但央行、银保监会在今年年初再发新政，明确新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

而随着此次 5 年期以上 LPR 的下调，当前购买首套房房贷利率降至 4.0%，为历史新低。

根据易居研究院统计的全国 15 个代表性城市 6 月份首套房商业贷款利率，15 个城市首套房贷利率均值为 4.03%。考虑到目前很多城市首套房贷利率均突破了 4%，因此该机构亦认为，全国房贷利率总体处于 4% 的水平。而此次 5 年期 LPR 下调 10BP 后，统一房贷利率下限有望突破 4% 关口。

图源：易居研究院

" 若把 2020 年以来 LPR 持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑，实际上最近四年月供负担减轻了近 10%，这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。" 易居研究院研究总监严跃进告诉时代周报记者，房贷利率下调也将成为 6 月下旬以及 7 月份各城市提振楼市的重要举措。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也谈到：" 降息对促进商品房市场企稳的弹性下降，每月月供节约几十元或者上百元，解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。"

他建议，鉴于当前购买力不足、信心不足的现状，可以推进需求端 " 降成本 "，配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。

比如，合理下调存量房贷利率，合理下调二手住房交易的税率、按揭利率，降低经纪服务费率，全面推进二手住房 " 带押过户 "，推进存量商业贷款转公积金贷款、提高 " 组合贷 " 审批效率等等。" 这些降成本措施叠加一起，有助于全面降低交易成本、疏通交易堵塞。" 李宇嘉说。

时隔 10 个月后再现下调

LPR 报价的上一次调整还要追溯到去年 8 月。

去年 8 月 22 日，央行公布贷款市场报价利率，1 年期 LPR 为 3.65%，下调 5 个基点；5 年期以上 LPR 为 4.3%，下调 15 个基点。而这是 2022 年的第三次 LPR 下调。

图源：央行数据

"5 月份经济数据显示，大部分经济活动同比增速放缓，高频数据显示 6 月至今增长动能未有明显改善，经济增长内生动力明显不足。经济增长动能的情况，超出各方预期，‘稳增长’政策必须加码，降息可谓水到渠成。" 李宇嘉在采访中告诉时代周报记者。

6 月 15 日发布的 5 月经济数据低于市场预期，生产需求主要指标同比增速有所回落。

国家统计局数据显示，5 月社会消费品零售总额 37803 亿元，同比增长 12.7%，前值为 18.4%；1-5 月房地产开发投资总额为 45701 亿元，同比下降 7.2%，较 1-4 月回落 1 个百分点。

李宇嘉认为，考虑到近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调 20-40 个基点，国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调，定期存款下降 10-15 个基点，相比去年 4 月份下降 60-70 个基点。可以判断，新一轮 " 降息周期 " 到来，后续还会下降。

图源：图虫创意

6 月 16 日召开的国常会围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。并强调，具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施，同时加强政策措施的储备，最大限度发挥政策综合效应。

中国民生银行首席经济学家温彬告诉时代周报记者，随着降息落地和 LPR 报价下调，后续货币、财政、产业、就业政策等均有望逐步加码和协同发力，以促进需求进一步修复。

可期待的政策空间或包括财政赤字和专项债使用提速、政策性金融工具加大发行量、更大力度推进 " 保交楼 "、加码结构性货币政策工具、支持大宗消费等领域政策等。

不过，温彬也提到，LPR 的继续调降，将主要取决于银行息差表现情况。伴随 LPR 再度调降，后续季度内到期续作的贷款重定价压力将加大。净息差承压背景下，负债端成本管控措施有望继续出台。

一季度数据显示，商业银行净息差为 1.74%，较 2022 年四季度的 1.91% 下降 0.17 个百分点，再创历史新低，处于警戒区域。加之央行在 2023 年一季度货币政策执行报告首次提出 " 保持利率水平合理适度 "，也体现出政策呵护贷款定价和息差稳定之意。

因此，银行机构有望继续通过压降定期存款点差、管控高成本的长期限定期存款续作规模、设定类活期存款阈值、规范同业存款和结构性存款等方式来继续降低存款利率，为让利实体经济创造更多空间。